来源：魔都财观

今天我们来聊一个话题：

如果你想更好更快卖房，除了降价还有什么办法？

当然是打扮自己的房子。除了精准定价外，“凤变冰”也是卖房十分重要的一步。

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一套房子的状态有两种：

第一种就是房子本身的状态。

指的是房子有无损坏，之前有没有漏过水，有没有不亮的灯泡，卫生间有没有味道，墙面有没有裂痕，也就是房子本身有没有需要修缮的地方。

第二是看房时的状态。

当有客户来你家的时候，我想总归你也要收拾一下房子，总不能衣服被子不叠，就让别人来家里串门，精简房子里的东西，挂上一些装饰的物品，让人来看的时候感觉眼前一亮。

切记，如果房子有任何问题，一定要上市之前全部要修补好，千万不要偷懒。

从客户走出电梯开始，就要呈现完美状态。而且一进门是最重要的地方，因为这是看房的第一眼感觉，而第一感觉是非常重要，这就是首因效应。

（首因效应也称为第一印象作用。第一印象作用最强，持续的时间也长，比以后得到的信息对于事物整个印象产生的作用更强。）

上市之前一定要把墙上的洞都补一下，最好能重新刷个漆，换成中性的浅颜色，浅色调符合绝大多数人的审美，而且还能显得房子更大。

灯泡不能有坏的，因为客户进门的时候可能灯都是关着的，当他的经纪人开灯的时候，如果灯不亮，这感觉非常不好。也会给整个看房过程蒙上阴影。

再比如一上洗手间，结果厕所没有水，冲不下去也会十分尴尬。这些尴尬的事情一定要尽量避免。

要知道一个客户绝对不会只看一套房子就下定，市场越差，看房量越大，看别人家的房子心情愉悦，如果看咱们家的房子心情糟糕的一塌糊涂，结果肯定是自己沦为炮灰。

墙上如果有裂缝一定要修补，有的业主会说啊，每个墙都有裂缝，没什么太大关系。

但是客户会联想：

业主咋这么不爱惜房子？这么明显的裂缝怎么也不补一下？这裂缝会不会结构问题？这个房子别的地方会不会有一些我没有看到的问题？会不会有潜在的隐患我没发现......

2

曾经有个业主跟我提出过这样一个问题：我刚刚安装了地暖，能不能把地暖的钱加到房价去？

我说不能加！

如果正好遇到的是一个北方客户呢？地暖的钱省下来，可以安装北方人更喜欢的墙暖，北方人更喜欢用暖气片来取暖，如果拆除话还要额外花钱，那还不如干脆用更低的价格，买一套没有地暖的房子。

再比如说，你邻居家的房子是年换了全新的窗子，你家的窗子才刚刚换好，人家的窗子也没毛病，也确实没有你家的新。

如果你换窗子的时候花了2万块钱，即便加价，也只能加一点点，在评估的基础上，加上个两三千块钱就可以了。

但如果你家的窗子漏雨，不换的话，那么这个估价反而会减掉三四万!

为什么呢？因为没人喜欢刚买回来的房子，就要花钱来装窗子，同时客户也会加上可能因为装窗子造成的渗水，所产生的潜在修补费用。

所以新装修的房子不见得比老房子好卖，但老房子如果保养得当，只要适当的降低售价，客户也不会少。

举一个我真实遇到过的案例：

一套老房子买入价万，花了8万块钱装修，出售的报价是万，另一套老房子买入价也是万，小修小补只花了块钱，出售报价是万，你觉得哪个房子能更好卖？

在实际操作的过程中肯定是万的更好卖。

3

客户看房时的表现与房屋状态关系大吗？

几乎有决定性的关系！

个客户，会有种不同的眼光来看同一套房子，每个客户在乎和挑剔的点都是不一样，所以尽量要用能符合大众审美的眼光来打扮，使空间和颜色搭配能让人进来就眼前一亮，而不只是符合某些特定人群或者你业主自己的审美。

进门觉得浪费掉的空间放一个脚凳，就能让换鞋的地方变得很简单；转弯的地方放一个花瓶，就能让客户心情愉悦；墙上挂一幅画，顿显生机。

图片来源：网络

这样客户就会觉得这个业主很爱惜房子，很有品位，甚至与业主一起聊审美的话题。有时候一个小小的装饰品就有可能让客户产生共鸣。

但也有不少业主会提出很多问题，不就是要把房子打扫干净吗？我自己收拾一下，自己打扫，还要别人给我弄吗？

美化房屋绝对不是打扫房间这么简单。

打扫干净是最基本的条件，但是布置和装饰，是颜色和空间的搭配，是一门学问：有美感的人和没有美学细胞的人，布置出来的房子完全两样。

专业人士可以充分利用房子的空间跟家具进行搭配，利用灯光家具的颜色，让空间变得更加合理，所以一套房子的美化，绝对不是打扫干净这么简单。

也许有人会说，我自己摆设一下也不会差！

是的，你自己摆设一下肯定好过啥也不做。

但是在实际操作的过程中，每一套房子的颜色参考标准和光线搭配都不一样，我们在自己布置的时候，很容易做成了我们自己喜欢的风格，但这种风格并不一定是大众喜欢的。

还有的人会说，房子能不能卖掉还是取决于户型和地段，美化只是锦上添花，没有实际用途的。

户型肯定是重要的，地段也一定是客户关心的，这两点决定了你房子的定价是多少，是5字头还是6字头。

但经过精心布置的房子，能减少很多隐形成本，早点卖掉，起码省掉物业费，省掉月供的利息，早点拿到钱哪怕买点理财，也能有收益......

更有甚者，有人会说，这种小伎俩是给不懂的人作秀，没有直接降价来的实惠。

4

现在这个社会每天信息爆炸，没有多少人能在看房的时候仔细研究你房子全部的功能。

为什么大部分人喜欢买样板间？不就是因为简单吗？不用自己再花时间收拾，能让客户不动脑子，简简单单的东西才是最好的。

苹果的手机为什么好卖？不就是因为它简单易用吗。

而且二十年来的从业经历告诉我一句话：花姑娘就是比丑小鸭更有亲近感。我一直相信，只要看到喜欢的房子，客户就有马上入手的冲动。

很多客户心里理想的房子，其实他们自己都说不出来。只有你布置到位了，他们才会说这就是我想要的。

还有些人会说，动不动就要花几万块钱，到底能给我带来多少价值？我把房价降低点，把这个钱让给客户，大家岂不是都高兴吗？

千万别这么想，这个问题我以前提过了，房子的状态是永远都绕不开的话题。

你可以因为地板老化了不想换，给人家降些费用，你也可以因为墙面有裂缝不想修补，再给人降点价格。

但你知道吗？有些东西不是降价就能解决的，就像谈朋友，单方面觉得自己好没有用的，人家要的是感觉。

感觉这个东西，没有标准的，钱是买不到感觉的，你觉得给客户降低几万块钱，客户就愿意买了吗？

人家会说，这不是钱的事，我就没感觉，我就不喜欢，降个几万块钱人家也不见得买，这就不是钱不钱的事，是买不买的事。

5

还有一点很重要，只有降价才有助于快速卖房吗？

在我二十年的从业经历里，我发现很多业主认为经过美化的房子确实有助于销售，但是性价比不高，不如降价来的实在。

但这些年，随着市场上精装房越来越多，改变了很多业主的认知。实际的市场数据，装修好的就是比毛坯卖得快。

我自己身边的同事卖房，我也建议他们一定要装修加软装，哪怕花了2个月来准备，也是值得的。

我们并不要求卖的贵，但只要决定出售，就要考虑尽快卖，千万不要跟时间过不去。

随着时间的推移，已经有越来越多的粉丝通过我们卖房。

通过我们卖掉的房子，都会在挂牌出售之前，对房子进行一个全面评估，给业主出一份报告，希望业主能按这个报告来收拾房子，尽可能把时间和金钱都用在刀刃上，避免业主自己做无用功。

有时业主不愿意花那么多钱，我们也会想办法，用业主能负担得起的方法，把房子布置到尽可能完美。

便宜有便宜的做法，贵有贵的做法，有了这份报告，我们就可以根据业主现有的条件，通过精心的摆设，在出售之前让房子达到一个最佳状态。

我们花这么多精力，其实都是为了让我们的房子在出售的时候具备最佳状态，即使同一个小区有好几套房子在出售，我们都不用怕，你的房子一定是这个小区最美的新娘。

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